Przekazanie nieruchomości gminie

Do lipca 2006 roku każdy właściciel mógł na podstawie wówczas obowiązujących przepisów zrzec się własności nieruchomości. Była to jednostronna czynność prawna. Właściciel udawał się do Notariusza, gdzie bez udziału przedstawicieli gminy, oświadczał, że zrzeka się swojej własności na jej rzecz.

Nieruchomość, której właściciel w ten sposób się zrzekł, stawała się automatycznie własnością gminy, na obszarze której była położona.

Gmina nie mogła jej nie przyjąć. Razem z prawem własności dostawała także wszystkie obciążenia związane z nieruchomością, w wysokości równej wartości tej nieruchomości z chwili nabycia.

Był to wyjątkowy stan, w którym nowym właścicielem niechcianych nieruchomości, gmina zostawała bez własnej woli.

Nie ma się więc co dziwić, że Miasta protestowały, a trzy z nich (Toruń, Jastrzębie Zdrój i Knurów) zrobiły to tak skutecznie, że Trybunał Konstytucyjny podzielając ich argumentację uznał, że przepis stanowiący podstawę zrzeczenia jest niezgody z Konstytucją i traci moc z dniem 15 lipca 2006 roku.

Obecnie, nie ma już możliwości zrzeczenia się własności nieruchomości na rzecz gminy bez jej zgody. Takie zrzeczenie dopuszczalne jest wyłącznie, gdy dokonuje go samorządowa osoba prawna na rzecz gminy, która ją ustanowiła. Osoba fizyczna takiego uprawnienia nie ma.

W zamian za to ustawodawca wprowadził tzw. przekazanie nieruchomości. Jest to umowa, co prawda nadal o charakterze nieodpłatnym, ale umowa, a zatem jak w przypadku każdej umowy, zgoda gminy jest warunkiem przekazania nieruchomości.

Od umowy darowizny umowa przekazania nieruchomości różni się m.in. tym, że jako zasadę wprowadza brak odpowiedzialności przekazującego za jej wady – zarówno fizyczne, jak i prawne. Strony mogą jednak postanowić inaczej i nie miejmy złudzeń, często zgoda gmina będzie uzależniona od tych dodatkowych ustaleń.

Gdy gmina nie skorzysta z zaproszenia do zawarcia umowy w ciągu 3 miesięcy od jego złożenia,  umowę przekazania nieruchomości może zawrzeć Skarb Państwa. Zaproszenie należy więc wysłać ponownie, tym razem do miejscowego Starosty, który reprezentuje Skarb Państwa.

Jeśli Wójt, Burmistrz, Prezydent uzna, że warto nabyć zaoferowaną nieruchomość, w tym ustawowym czasie powinien przedstawić Radzie Gminy (Miejskiej) odpowiednią uchwałę. Wyrażając zgodę na nabycie nieruchomości przez gminę w trybie przekazania Rada powinna mieć przy tym informacje o ustaleniach dotyczących zasad odpowiedzialności, o których wspominałam wyżej.

W przypadku, gdy nieruchomość znajduje się wyjątkowo na terenie kilku gmin, przekazujący ma wybór, do której gminy skierować zaproszenie. W przypadku finalizacji umowy, może wówczas pojawić się problem, o którym pisałam już kiedyś tutaj.

A jeśli zależy Ci na przekazaniu nieruchomości tylko w przypadku, gdy zawarcie umowy uwolni cię od odpowiedzialności za jej wady, a gmina z zaproszenia chce skorzystać, ale uzależni je od wprowadzenia w umowę innych uregulowań co do tej kwestii?  Jeśli tylko ma obsługę prawną bądź pewien, że uzależni 🙂

Cóż, zawsze możesz wycofać się z zamiaru przekazania swej nieruchomości gminie bez konsekwencji zmiany swej decyzji.

zmierzch

Znasz zapewne tę zasadę nabywania nieruchomości, która mówi o tym, że najważniejsza jest lokalizacja działki. Ja dodałabym do tego jeszcze ustalenia planu miejscowego obejmującego działkę.

Plan miejscowy jest uchwalany przez Radę Gminy i zawiera wiążące ustalenia dotyczące przeznaczenia danego terenu  i warunków jego zagospodarowania oraz zabudowy. Jest konieczny, by w gminie panował ład przestrzenny, ale jego uchwalenie nie zawsze pociąga za sobą pozytywne skutki.

Czasem po uchwaleniu planu miejscowego korzystanie z własnej nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób stanie się niemożliwe albo będzie ograniczone.

Jeszcze częściej na skutek uchwalenia planu ulegnie zmniejszy się wartość Twojej nieruchomości, choć same możliwości korzystania z niej w sposób dotychczasowy pozostaną niezmienne.

W pierwszym przypadku możesz wnioskować, by gmina wykupiła nieprzydatną z powodu uchwalenia planu nieruchomość lub jej część albo żądać od gminy odszkodowania. To Ty decydujesz, które roszczenie wybierasz. Pamiętaj jedynie, że ewentualne odszkodowanie będzie dotyczyć wyłącznie rzeczywiście poniesionej szkody, a już nie utraconych korzyści. Gmina w odpowiedzi na każde zgłoszone przez Ciebie roszczenie może zaproponować nieruchomość zamienną, ale to od Ciebie zależy, czy ofertę gminy przyjmiesz, czy pozostaniesz przy swoim roszczeniu.

Jeśli nie korzystasz z ww. roszczeń, ale Twoja nieruchomość już nie jest tyle warta, co przed uchwaleniem planu, możesz żądać od gminy wyłącznie odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości i tylko w razie jej zbycia, które jest warunkiem powstania roszczenia. Masz na zgłoszenie tego roszczenia pięć lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Dobre wiadomości:

 – Gmina ma od dnia złożenia wniosku jedynie 6 miesięcy na realizację Twoich roszczeń

 –  Identyczne uprawnienia przysługują Ci,  gdy jesteś nie właścicielem, a użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

Złe wiadomości: 

 – Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości spadnie, pomimo, że z  nieruchomości można korzystać w sposób dotychczasowy, ale właściciel nie ma zamiaru jej zbyć, roszczenie do gminy nie powstanie.

 – Jeżeli skutkiem wejścia w życie planu lub jego zmiany będzie wzrost wartość nieruchomości to Ty będzie musiał uiścić opłatę na rzecz gminy przy zbyciu nieruchomości, ale o tym innym razem…

dsc_0314

Powyżej jedna z takich „lokalizacji”, które sprawiają, że urlop masz za każdym razem, gdy tylko wyłączysz komórkę 🙂

Bez względu na to, czy mieszkasz w gminie wiejskiej, małym miasteczku czy mieście, im więcej doświadczeń życiowych za Tobą, tym lepiej wiesz, jak wiele Cię łączy z własną gminą.

Nadal są jednak takie kompetencje Wójta, Burmistrza, czy Prezydenta, o których być może nie miałeś pojęcia

Niemożliwe?

Spróbuję Cię zaskoczyć:

Czy wiesz, że Wójt (Burmistrz, Prezydent) :

  1. kieruje działaniami prowadzonymi na obszarze gminy w czasie stanu klęski żywiołowej...
  2. opracowuje projekt założeń do planu zaopatrzenia w ciepło, energię elektryczną i paliwa gazowe dla obszaru swojej gminy…
  3. wyznacza przedstawiciela do komitetu reprezentującego lokalną społeczność wobec inwestora realizującego budowę obiektu energetyki jądrowej…
  4. odpowiada za informowanie i ostrzeganie o warunkach pogodowych oraz innych czynnikach mogących powodować utrudnienia lub zagrożenia dla zdrowia lub życia osób na obszarach wodnych…
  5. opiniuje lokalizację lądowisk statków powietrznych
  6. uzgadnia lokalizację toru wyścigowego do wyścigów konnych
  7. uzgadnia z operatorem lokalizację skrzynek pocztowych oddawczych na terenach wiejskich lub obszarach o rozproszonej zabudowie…
  8. wskazuje gospodarstwo rolne, do którego przekazuje się zwierzę gospodarskie odebrane właścicielowi z powodu złego traktowania…
  9. opiniuje rozkład godzin pracy aptek ogólnodostępnych na swoim terenie…
  10. opiniuje powołanie i odwołanie Komendanta komisariatu Policji…
  11. potwierdza osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego przez osobę fizyczną…
  12. kieruje wniosek do Sądu o stwierdzenie nieważności nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, w razie naruszenia warunków tego nabycia…
  13. odbiera oświadczenie konieczne do uznania ojcostwa w razie niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio życiu matki, dziecka lub mężczyzny, od którego dziecko pochodzi…
  14. wręcza  Medal za Długoletnie Pożycie Małżeńskie małżonkom ze swojej gminy…
  15. wydaje zezwolenie na przeprowadzenie imprezy masowej
  16. prowadzi ewidencję pól biwakowych
  17. zatwierdza szczegółowe zasady zachowania bezpieczeństwa na strzelnicy na terenie swojej gminy, zawarte w regulaminie strzelnicy …
  18. prowadzi nadzór nad uprawą maku lub konopi włóknistych na swoim terenie, a w przypadku stwierdzenia prowadzenia tych upraw w sposób niezgodny z wydanym przez niego zezwoleniem, wydaje nakaz zniszczenia tych upraw np. przez ich zaoranie

Przyznaj, że choć kilka Cię zaskoczyło.

Choćby z uwagi na konieczność posiadania specjalistycznej wiedzy koniecznej do wykonywania niektórych obowiązków (np. w przypadku pkt. 17), albo informacji zaiste detektywistycznych (np. w przypadku pkt 11).

A pkt 7 ? Czy ktoś zna jeden praktyczny powód, dla którego Burmistrz miałby wskazywać, gdzie stanie moja skrzynka pocztowa ? 🙂

nie do wiary

Opłaty adiacenckie – gra na czas…

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, której wartość wzrosła z uwagi na dokonanie podziału (1) albo wybudowanie infrastruktury technicznej (2) przez gminę ( lub z jej udziałem),  „zyskiem” tym podzielisz się z gminą.

Wójt ( burmistrz czy prezydent) wyda decyzję ustalając w niej wysokość należnej gminie opłaty adiacenckiej.

Opłatę ustala się jako procent od różnicy między dotychczasową wartością nieruchomości ( przed ww. zdarzeniami), a jej wartością zwiększoną (po podziale albo zainwestowaniu przez gminę). Stawki procentowe ustala rada gminy, przy czym nie mogą one przekroczyć stawek maksymalnych wskazanych w ustawie.

Same decyzje i najczęstsze błędy popełniane przy jej wydaniu, to temat na odrębny  wpis. Dziś chciałabym ci zwrócić uwagę, na pewien szczegół, o którym nie wszyscy wiedzą.

Na decyzję nakładającą na właściciela obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej organ wykonawczy gminy ma ściśle określony ustawą czas. Po jego upływie nie będziesz musiał już opłaty uiszczać, bo upływ terminu stanie się skutecznym zarzutem każdego odwołania. Organ traci wówczas uprawnienie do nałożenia opłaty na właściciela.

Ciekawe jest to, że czas ten jest inny w zależności od tego, którego z wymienionych wyżej zdarzeń dotyczy decyzja ( podziału (1), czy inwestycji gminnych (2))

W przypadku opisanym w punkcie 1, a zatem, jeśli do zwiększenia wartości nieruchomości dojdzie z uwagi na podział nieruchomości ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

W przypadku opisanym w punkcie 2, a zatem, jeśli do zwiększenia wartości nieruchomości dojdzie z uwagi na stworzenie przez gminę warunków do podłączenia nieruchomości do  urządzeń infrastruktury technicznej albo do korzystania z wybudowanej drogi, wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od stworzenia tych warunków.

Spytasz, o jakiej różnicy piszę skoro i w jednym i w drugim przypadku okres jest ten sam  – 3 letni?

Zauważ, że upływ trzyletniego terminu, o którym mowa w pierwszym przypadku dotyczy ustalenia opłaty adiacenckiej, w drugim wydania decyzji.

(1) Ustalenie opłaty ma miejsce, gdy w obiegu prawnym istnieje decyzja ostateczna. Decyzję należy więc wydać, doręczyć stronie i odczekać na upływ terminu do złożenia odwołania, ewentualnie na rozstrzygnięcie organu II instancji. Wtedy dopiero opłata jest „ustalona”. W przypadku, gdy organ II instancji uchyli decyzję, gra rozpoczyna się od nowa, a termin biegnie. Jeżeli któregokolwiek z tych elementów organ nie zdąży zrobić przed upływem 3 letniego ustawowego terminu, decyzja upadnie, gdy ją zaskarżysz.

(2) W drugim przypadku w ciągu 3 lat wystarczy decyzję wydać. Nie musi ona stać się w tym czasie ostateczna. Wydanie decyzji to opatrzenie jej projektu podpisem organu lub osoby upoważnionej. Późniejsze ewentualne postępowanie przed organem II instancji, a nawet doręczenie decyzji, może już nastąpić po upływie ustawowego 3 letniego terminu. I tak decyzja będzie skuteczna, jeśli tylko nie zostanie wyeliminowana z obrotu (uchylona) z innych przyczyn.

Po co ustawodawcy takie rozróżnienie, nie pytaj. Nie wiem. Moim zdaniem nie jest niczym uzasadnione i nadal budzi kontrowersje.  Ale istnieje i od zmiany ustawy we wrześniu 2004 roku daje w praktyce organowi więcej czasu na nałożenie opłaty opisanej w punkcie drugim.

fot.Krzysztof Szczygieł

Przed nami wakacje, za nami czas rocznych podsumowań – w gminach i w spółkach komunalnych. W tych ostatnich to też czas przyznawania nagrody rocznej. W przeciwieństwie do zwykłych spółek, w spółkach komunalnych, wspólnik choćby oceniał pracę prezesa i wyniki jego pracy jako więcej niż doskonałe, jest w przyznawaniu tej nagrody ograniczony przepisami.

Przepisy regulujące przyznawanie nagrody rocznej  prezesom spółek komunalnych zawiera ustawa z 3 marca 2000 r. o wynagradzaniu osób kierujących niektórymi podmiotami prawnymi.

Od 1 października ubiegłego roku przepisy tej ustawy uległy zmianie i obecnie nagroda roczna może być przyznana tylko uprawnionemu, który zajmował swoje stanowisko przez cały rok obrotowy i w tym okresie:

 – nie naruszył swoich obowiązków w sposób powodujący wymierzenie kary z tytułu odpowiedzialności porządkowej pracowników, kary za naruszenie dyscypliny finansów publicznych lub kary dyscyplinarnej albo

 – z którym nie rozwiązano umowy o pracę bez wypowiedzenia z jego winy lub z którym nie rozwiązano umowy o zarządzanie, albo

 – którego nie odwołano z zajmowanego stanowiska z przyczyn stanowiących podstawę rozwiązania umowy o pracę bez wypowiedzenia z winy pracownika.

Poza przesłankami dotyczącymi uchybień w pracy podstawową przesłanką jest zatem zajmowanie stanowiska przez cały rok obrotowy.

Z ustawą nie mogą być sprzeczne w tym zakresie akty prawne wydawane na podstawie art. 10 ust. 8 ustawy i w tym zakresie powinny zostać zmienione.

To na mocy tego przepisu (art. 10 ust. 8 ustawy) wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) w drodze zarządzenia, określają szczegółowe zasady i tryb przyznawania nagrody rocznej. Często w tych zarządzeniach znajdowały się dotychczas postanowienia umożliwiające przyznanie nagrody rocznej także tym prezesom, którzy rozpoczęli lub zakończyli pełnienie swej funkcji w trakcie roku obrotowego, jeśli zostały spełnione dodatkowe przesłanki.

Po zmianie ustawy nie będzie to już możliwe.

Na mocy przepisów przejściowych dotychczasowe przepisy dot. nagrody rocznej, mogą pozostać nie zmienione jeszcze przez 12 miesięcy, ale tylko jeżeli podstawą ich wydania był przepis  art.10 ust.9 ustawy, a zatem dotyczące innych sytuacji, niż opisana wyżej.

W interesującej nas kwestii ustawodawca nie przewidział okresu przejściowego, a zatem powinny one zostać zmienione niezwłocznie.

Pozdrawiam wakacyjnie!

DSC06172