Marzec 2015

Zasiedzenie nieruchomości przez gminę.

27 marca 2015

Iwona Kowalska

2 komentarze

Wiele osób trafia na mojego bloga wpisując w wyszukiwarkę pytanie: Czy jest możliwe zasiedzenie nieruchomości przez gminę? Wierzcie mi – jest możliwe. Robię to pasjami 🙂

A poważnie? Nabycie przez gminę własności nieruchomości w drodze zasiedzenia podlega tym samym przepisom, co nabycie własności nieruchomości przez każdego innego posiadacza samoistnego.

Dowodzi to także, co często podkreślam, a co za rzadko bywa dostrzegane, że każda jednostka samorządu terytorialnego, ma także drugie, cywilne oblicze. Jest podmiotem prawa cywilnego z wszystkimi tego konsekwencjami. Zaciąga zobowiązania, rozporządza swoim mieniem i występuje w obrocie właśnie jak równorzędny podmiot.

Jest to zupełnie inna, odrębna od administracyjnej funkcja gminy.  W tym przypadku wójt, burmistrz czy prezydent działa jak właściciel, gospodarz i zarządzający, a nie organ, stąd nie dotyczą go  administracyjne ograniczenia.

Dlatego m.in. zwracając się z wnioskiem o wydzierżawienie nieruchomości albo wypłatę odszkodowania za upadek na nieodśnieżonym chodniku, nie żądajmy odpowiedzi w terminie przewidzianym przez przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, ani nie wskazujmy, że brak odpowiedzi spowoduje zażalenie lub skargę na bezczynność. A to się niestety zdarza i to  nawet profesjonalnym pełnomocnikom.

Skarga na uchwałę rozpatrującą skargę?

26 marca 2015

Iwona Kowalska

Komentarze (0)

Dzisiejszy wpis jest wprost odpowiedzią na pytanie,  zadane mi przez Czytelnika bloga w komentarzu do poprzedniego postu, które dotyczyło możliwości zakwestionowania rozstrzygnięcia dotyczącego rozpatrzenia skargi.

Pytanie, jak pisałam świetne, bo rzeczywiście z jednej strony przepisy ustawy o samorządzie gminnym dają nam podstawę do zaskarżania do sądu wojewódzkiego uchwał,  które naruszają nasz interes prawny, a z  drugiej strony…. no właśnie:

W postępowaniu skargowym takiej możliwości  nie ma – jest to postępowanie uproszczone i kończy się tak naprawdę nie samą uchwałą, a zawiadomieniem skarżącego o tym, jak skargę rozstrzygnięto.

Oczywiście, żaden przepis nie wyklucza tego typu uchwał spod nadzoru wojewody, więc teoretycznie mogłaby ona zostać uznana za nieważną w tym trybie, ale w praktyce to  raczej niemożliwe. Wojewoda analizuje przecież uchwały pod kątem zgodności z prawem, a nie prawidłowości rozstrzygnięć merytorycznych, więc jeśli uchwała ma prawidłową podstawę prawną, należyte uzasadnienie i inne wymagane przez prawo elementy, organ nadzoru nie będzie analizował, czy jest zasadna, czy nie.

Podobnie w praktyce wygląda sprawa rozstrzygania innych skarg niż te na organ wykonawczy gminy np. skarg na pracowników urzędu. Tu także fakt, że skarżący nie jest usatysfakcjonowany rozstrzygnięciem, raczej nie pociągnie za sobą żadnych konsekwencji dla rozpatrującego skargę.

Oczywiście, zawiadomienie o sposobie rozstrzygnięcia skargi, może być podstawą do złożenia kolejnej skargi na rozpatrującego – w tym samym trybie, ale wtedy rozpoczynamy po prostu kolejne postępowanie skargowe co prawda przed innym organem, wciąż jednak uproszczone.

Czy ustawodawca w ten sposób zaniedbał interesy skarżącego?

Wydaje się, że nie, jeśli zwrócimy uwagę na to, co może być przedmiotem skargi.

Jeśli skarga dotyczy istotnych spraw z punktu widzenia postępowania administracyjnego i tak będzie rozpatrywana w innym trybie. Piałam już o tym tutaj.

W praktyce więc, w trybie uproszczonym będą rozpatrywane tylko skargi dotyczące zupełnie innych zagadnień.

Sytuację urzędnika, którego czynności według nas są błędne, możemy porównać, dla zobrazowania,  do sytuacji każdego innego pracownika, wykonującego swoje zawodowe czynności:

1. jeśli produkt jest wadliwy – w naszym przypadku np. wydana decyzja jest błędna – skupiamy się na produkcie, składając reklamację. W naszym wypadku będzie to odwołanie od decyzji.  Nawet jeśli się pomylimy i złożymy w tej sprawie skargę, organ będzie musiał jej treść uwzględnić w postępowaniu.

2. jeśli to postępowanie samego pracownika jest naganne lub mamy zastrzeżenia do sposobu obsługi, jego wiedzy lub umiejętności  skarżymy się do jego przełożonego. W naszym przypadku właśnie składamy skargę.

W sytuacji, gdy przedsiębiorca nie uzna reklamacji, zawsze mamy prawo iść ze swoimi roszczeniami do Sądu. W naszym przypadku mamy prawo zaskarżyć decyzje ostateczną do sądu administracyjnego.

W sytuacji gdy przełożony  nie uzna naszych uwag odnośnie jakości obsługi czy zachowania swojego pracownika, jaki mamy dalej na to wpływ? Żaden. A co możemy zrobić? Tylko składać kolejne skargi aż do ścisłego kierownictwa przedsiębiorcy. W naszym przypadku skarżyć z kolei działalność rozpatrującego skargę.

Czy taka procedura jest wystarczająca?

Myślę, że tak. Trzeba przecież pamiętać, że składając skargę nie dążymy w istocie do załatwienia naszej sprawy – w tym celu mamy inne instrumenty prawne. Chcemy tylko, jak sama nazwa wskazuje, poskarżyć się, upublicznić czyjeś, w naszym odczuciu, naganne zachowanie.

Nawet więc, gdyby skarga została uznana za zasadną, to takie rozstrzygnięcie nie ma bezpośredniego przełożenia na sprawę, którą chcieliśmy załatwić.  A przecież w gruncie rzeczy każdemu o to chodzi, nie o samą satysfakcję, że ktoś dostanie reprymendę.

Wysokość odszkodowania w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

24 marca 2015

Iwona Kowalska

8 komentarzy

Pozornie wszystko jest jasne:

Jeżeli nieruchomość wywłaszczona przed laty, za odszkodowaniem, podlega zwrotowi – oddane powinno być także odszkodowanie otrzymane wówczas z tego tytułu.

Odpowiedź na pytanie: w jakiej wysokości to odszkodowanie będzie ustalone, jest kluczowa dla każdego wywłaszczonego właściciela, ale chociaż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wprost wskazują zasady rozliczeń, okazuje się, że w praktyce kwestie te nadal budzą wiele kontrowersji.

Dzieje się tak, ponieważ ustawodawca zdecydował się wprowadzić niestandardowy sposób obliczania odszkodowania zwrotnego. Na czym polega ta niestandardowość?

Już wyjaśniam:

Zwykle, we wszelkiego rodzaju obliczeniach, opartych na przepisach prawa, górne granice należności stanowią ograniczenie kończące proces rozliczeń. W ustawie o gospodarce nieruchomościami, przyjęta przez ustawodawcę konstrukcja zakłada uczynienie tej górnej granicy jedynie punktem wyjścia do dalszych wyliczeń.

Dowody? Proszę bardzo: Załóżmy, że Pan Kowalski – czy pisałam już, że to mój ulubiony przykład 🙂 – był właścicielem nieruchomości, która została wywłaszczona, jeszcze przed dniem 5 grudnia 1990 roku. Obecnie, w wyniku zaistnienia wielu okoliczności, o których będzie jeszcze pewnie okazja opowiedzieć, ma on szansę na zwrot tej nieruchomości. Ponieważ jednak w chwili wywłaszczenia otrzymał pewną kwotę odszkodowania, zwrot nieruchomości będzie uzależniony od zwrotu owego odszkodowania, oczywiście po waloryzacji i zastosowaniu innych rozliczeń wynikających z ustawy.

I oto Pan Kowalski trafia na przepis art. 217 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami i z niego dowiaduje się, że osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości, zwracają odszkodowanie zwaloryzowane, w wysokości nie większej niż 50% aktualnej wartości tych nieruchomości.

Czy to oznacza, że Pan Kowalski znając aktualną wartość nieruchomości już może zakładać się  o wysokość odszkodowania zwrotnego?

Nie, ponieważ zgodnie z zapisami ustawy, dopiero tak ustalone odszkodowanie pomniejsza się lub (co ciekawe) powiększa, o kwotę różnicy w wartości nieruchomości z dnia zwrotu, w stosunku do tej wartości z dnia wywłaszczenia. Różnica ta może wynikać z działań na nieruchomości podjętych już po wywłaszczeniu np. z wyburzenia budynków poprzedniego właściciela lub posadowienia budynków  nowych.

Jeżeli wywłaszczenie dotyczyło nieruchomości zabudowanej, istniejące na nieruchomości budynki były zwykle wyburzane, pomimo, że ich wartość przekraczała nierzadko wartość gruntu. W takich przypadkach, opisany sposób rozliczeń, zakładający pomniejszenie i tak już zmniejszonej do połowy kwoty odszkodowania, jest dla byłych właścicieli korzystny i często prowadzi do tego, że odszkodowanie jest minimalne, a nawet zerowe. Znaleziony przez Pana Kowalskiego w/w przepis pasuje więc jak ulał.

Może się jednak przecież zdarzyć, że wartość nieruchomości wzrośnie. W takim przypadku pomniejszone do 50% aktualnej wartości nieruchomości odszkodowanie, zostanie powiększone o kwotę różnicy w wartości  i okaże się, że znaleziony przez Pana Kowalskiego w/w przepis stanie się trochę niespełnioną obietnicą.

Z tego właśnie względu, pojawiły się w praktyce poglądy, że wskazana w art.217 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami górna granica odszkodowania ma zastosowanie dopiero po zakończeniu całości rozliczeń i dokonaniu ewentualnych pomniejszeń i zwiększeń, ale prawomocne dziś już wyroki sądów administracyjnych skutecznie te poglądy zwalczyły.