NIERUCHOMOŚCI

Jeszcze o opłacie adiacenckiej…

To już ponad rok od czasu, gdy jeden z wpisów na blogu poświęciłam opłatom adiacenckim. Nosił tytuł „Gra na czas”, i podkreślałam w nim różnice w nakładaniu opłaty adiacenckiej w zależności od tego, czy przysługuje ona z racji :

  1. wybudowania nowej infrastruktury lub drogi – na podstawie art.145 ustawy o gospodarce nieruchomościami czy
  2. kiedy wartość nieruchomości wzrośnie w wyniku jej podziału dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego – na podstawie art.98a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W każdym z tych dwóch przypadków organ miał trzy lata na nałożenie opłaty, ale w przypadku opłaty z tytułu wybudowania nowej infrastruktury lub drogi w tym terminie musiało nastąpić wydanie decyzji, natomiast w przypadku opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po podziale w ciągu trzech lat miało nastąpić ustalenie opłaty, co było jednoznaczne nie tylko z wydaniem decyzji, ale też jej skutecznym doręczeniem i uzyskaniem przymiotu ostateczności.

Dziś znów wpis w tym temacie, bo ustawodawca sprawił, że wszystko co powyżej jest już nieaktualne.

Zarówno art. 145 ust. 2 jak i  art. 98a ust. 1 zostały zmienione ustawą z dnia 20.07.2017 r. (Dz.U. z 2017 r. poz. 1509), która weszła w życie 23 sierpnia 2017 roku.

Obecnie w obu przypadkach wystarczy, jeśli  w ustawowym terminie 3 lat nastąpi wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Czy ta zmiana jest dobra? Ujednolicenie dotyczące obu opłat na pewno. Jednak z drugiej strony uzależnienie terminu na możliwość nakładania przez organ opłat od momentu wszczęcia postępowania, w sytuacji gdy w tym wypadku jest to postępowanie wszczynane z urzędu, nie jest najlepszym rozwiązaniem.

Dlaczego?

Dlatego, że przepisy kodeksu postępowania administracyjnego nie określają w sposób jednoznaczny momentu wszczęcia postępowania z urzędu. O ile artykuły 61 § 3 i 3a kpa regulują wyraźnie datę wszczęcia postępowania na wniosek strony, stanowiąc, że datą wszczęcia postępowania na żądanie strony jest dzień doręczenia żądania organowi administracji publicznej, a w przypadku komunikacji elektronicznej – dzień wprowadzenia żądania do systemu teleinformatycznego, o tyle w przypadku wszczęcia postępowania z urzędu takiego wskazania nie ma.

To orzecznictwo wykształciło zasadę, że za datę taką można uznać dzień pierwszej czynności dokonanej w sprawie, której postępowanie dotyczy. Jest za nią zwykle uważane zawiadomienie o wszczęciu postępowania. Ale też przykładowo za datę wszczęcia postępowania administracyjnego może być zgodnie z orzecznictwem NSA, uznane przesłuchanie świadka, jako pierwsza czynność podjęta w stosunku do strony.

Tego typu wątpliwości nie mają zwykle większego znaczenia, bo moment wszczęcia postępowania ustalamy  najczęściej jedynie dla stwierdzenia, które z kilku postępowań zostało wszczęte wcześniej.

Ale gdy ustawodawca uzależnia od czegoś uprawnienie dla organu do nałożenia, często bardzo wysokiej, opłaty, żadne wątpliwości nie powinny mieć miejsca. A mają. W postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej zwykle na przykład organ zleca operat do celów danego postępowania jeszcze przed wysłaniem zawiadomienia o wszczęciu postępowania. Przed zawiadomieniem są też najczęściej przeprowadzane oględziny na gruncie.

Który z tych momentów będzie więc miarodajny?

Najwłaściwszy wydaje się pogląd, że datą wszczęcia postępowania administracyjnego z urzędu, jest dzień pierwszej czynności w sprawie dokonanej pod warunkiem, że powiadomiono o niej stronę w sprawie  – zgodnie z wyrokiem NSA z 4.3.1981 r. SA 654/81.  Pozwoli to uniknąć takich sytuacji, w których organ zawiadomi o wszczęciu postępowania wyłącznie po to, by nie minął ustawowy trzyletni termin na ustalenie opłaty, a następnie nie będzie podejmował żadnych czynności przez długie tygodnie.

Czy nie lepsze byłoby zatem ustanowić, by organ musiał w ustawowym trzyletnim terminie wydać decyzję, a nie wszcząć postępowanie, skoro momentem odniesienia dla każdej rozpoznawanej sprawy jest zawsze chwila wydania decyzji (stan faktyczny i prawny ważny jest w dniu wydania decyzji, a nie w dniu wszczęcia postępowania)?

Tak jak było dotychczas w przypadku jednej z opłat.

Warto pamiętać, że czasem może tak być nadal, pomimo zmiany przepisów – w przypadku postępowań wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie zmiany, a zatem przed 23 sierpnia 2017 roku, w zakresie terminów  stosuje się przepisy dotychczasowe.

29955510_1104587113024795_1968620772_o

Użyczenie nieruchomości gminnej

Dziś na blogu zagadka logiczna, dotycząca użyczenia nieruchomości gminnej:

Wiesz zapewne, że Gmina jako osoba prawna może być (i co tu dużo mówić – zawsze jest) właścicielem nieruchomości. Nieruchomości te mogą być przedmiotem obrotu.

Gmina może je sprzedawać, oddawać w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczać, obciążać ograniczonymi prawami rzeczowymi, czyli gospodarować nimi, jak każdy właściciel, z niewielkimi ograniczeniami wynikającymi z przepisów prawa.

Gospodarowanie nieruchomościami Gminy w zakresie zwykłego zarządu wykonuje organ wykonawczy gminy tj. Wójt, Burmistrz lub Prezydent. Mówią o tym aż dwa niezależne od siebie przepisy, (art.30 ust. 2 pkt.3  ustawy o samorządzie gminnym i art.25 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Sprawy przekraczające zwykły zarząd należą z kolei do kompetencji Rady Gminy, która ustala zasady nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony (art.18 ust.2 pkt 9 lit.a ustawy o samorządzie gminnym).

Łatwo zauważyć, że w przepisie określającym wskazane wyżej kompetencje Rady Gminy nie ujęto wszystkich czynności, jakich przedmiotem mogą być nieruchomości gminne.

I tu dochodzimy do zagadki logicznej: Czemu ustawodawca pominął użyczenie nieruchomości gminnej jako czynność wymagającą zgody Rady Gminy?

Myślisz, że użyczenie po prostu umknęło uwadze ustawodawcy? Nie sądzę. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 23,  nakazuje przykładowo  Staroście uzyskiwać zgodę Wojewody nie tylko przy dzierżawie czy najmie, ale też przy użyczaniu nieruchomości Skarbu Państwa na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony.

Zauważ, że użyczenie nieruchomości gminnej jest w swych skutkach niemal identyczne jak jej wydzierżawienie. Według mnie jest nawet dalej idące, bo  nieodpłatne, a zatem nie wiąże się z żadnym przychodem po stronie Gminy.

Czemu wydzierżawiając na 5 lat nieruchomość gminną Wójt, Burmistrz, Prezydent Miasta ma obowiązek spytać swoją Radę Gminy o zgodę, a użyczając ją na te same 5 lat nie tylko nie musi, ale według niektórych organów nadzoru wręcz nie może o taką zgodę występować (uchwały takiej treści są unieważniane)?

Przecież w tym drugim wypadku również podejmuje decyzję o przeniesieniu posiadania nieruchomości na długi okres na podmiot trzeci i również nie będzie mógł z niej przez okres umowy korzystać, a różnica jest wyłącznie taka, że dodatkowo nie otrzyma za to żadnego wynagrodzenia.

A zatem czemu użyczenie nieruchomości gminnej wchodzi jeszcze w tak zwany zwykły zarząd, a dzierżawa już go przekracza?

Ot i taka zagadka.

Pozdrawiam wakacyjnie i nie pracuj za ciężko, chyba, że robisz to co kochasz. Wtedy, to co innego.

DSC00640

Przekazanie nieruchomości gminie

Do lipca 2006 roku każdy właściciel mógł na podstawie wówczas obowiązujących przepisów zrzec się własności nieruchomości. Była to jednostronna czynność prawna. Właściciel udawał się do Notariusza, gdzie bez udziału przedstawicieli gminy, oświadczał, że zrzeka się swojej własności na jej rzecz.

Nieruchomość, której właściciel w ten sposób się zrzekł, stawała się automatycznie własnością gminy, na obszarze której była położona.

Gmina nie mogła jej nie przyjąć. Razem z prawem własności dostawała także wszystkie obciążenia związane z nieruchomością, w wysokości równej wartości tej nieruchomości z chwili nabycia.

Był to wyjątkowy stan, w którym nowym właścicielem niechcianych nieruchomości, gmina zostawała bez własnej woli.

Nie ma się więc co dziwić, że Miasta protestowały, a trzy z nich (Toruń, Jastrzębie Zdrój i Knurów) zrobiły to tak skutecznie, że Trybunał Konstytucyjny podzielając ich argumentację uznał, że przepis stanowiący podstawę zrzeczenia jest niezgody z Konstytucją i traci moc z dniem 15 lipca 2006 roku.

Obecnie, nie ma już możliwości zrzeczenia się własności nieruchomości na rzecz gminy bez jej zgody. Takie zrzeczenie dopuszczalne jest wyłącznie, gdy dokonuje go samorządowa osoba prawna na rzecz gminy, która ją ustanowiła. Osoba fizyczna takiego uprawnienia nie ma.

W zamian za to ustawodawca wprowadził tzw. przekazanie nieruchomości. Jest to umowa, co prawda nadal o charakterze nieodpłatnym, ale umowa, a zatem jak w przypadku każdej umowy, zgoda gminy jest warunkiem przekazania nieruchomości.

Od umowy darowizny umowa przekazania nieruchomości różni się m.in. tym, że jako zasadę wprowadza brak odpowiedzialności przekazującego za jej wady – zarówno fizyczne, jak i prawne. Strony mogą jednak postanowić inaczej i nie miejmy złudzeń, często zgoda gmina będzie uzależniona od tych dodatkowych ustaleń.

Gdy gmina nie skorzysta z zaproszenia do zawarcia umowy w ciągu 3 miesięcy od jego złożenia,  umowę przekazania nieruchomości może zawrzeć Skarb Państwa. Zaproszenie należy więc wysłać ponownie, tym razem do miejscowego Starosty, który reprezentuje Skarb Państwa.

Jeśli Wójt, Burmistrz, Prezydent uzna, że warto nabyć zaoferowaną nieruchomość, w tym ustawowym czasie powinien przedstawić Radzie Gminy (Miejskiej) odpowiednią uchwałę. Wyrażając zgodę na nabycie nieruchomości przez gminę w trybie przekazania Rada powinna mieć przy tym informacje o ustaleniach dotyczących zasad odpowiedzialności, o których wspominałam wyżej.

W przypadku, gdy nieruchomość znajduje się wyjątkowo na terenie kilku gmin, przekazujący ma wybór, do której gminy skierować zaproszenie. W przypadku finalizacji umowy, może wówczas pojawić się problem, o którym pisałam już kiedyś tutaj.

A jeśli zależy Ci na przekazaniu nieruchomości tylko w przypadku, gdy zawarcie umowy uwolni cię od odpowiedzialności za jej wady, a gmina z zaproszenia chce skorzystać, ale uzależni je od wprowadzenia w umowę innych uregulowań co do tej kwestii?  Jeśli tylko ma obsługę prawną bądź pewien, że uzależni 🙂

Cóż, zawsze możesz wycofać się z zamiaru przekazania swej nieruchomości gminie bez konsekwencji zmiany swej decyzji.

zmierzch

Znasz zapewne tę zasadę nabywania nieruchomości, która mówi o tym, że najważniejsza jest lokalizacja działki. Ja dodałabym do tego jeszcze ustalenia planu miejscowego obejmującego działkę.

Plan miejscowy jest uchwalany przez Radę Gminy i zawiera wiążące ustalenia dotyczące przeznaczenia danego terenu  i warunków jego zagospodarowania oraz zabudowy. Jest konieczny, by w gminie panował ład przestrzenny, ale jego uchwalenie nie zawsze pociąga za sobą pozytywne skutki.

Czasem po uchwaleniu planu miejscowego korzystanie z własnej nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób stanie się niemożliwe albo będzie ograniczone.

Jeszcze częściej na skutek uchwalenia planu ulegnie zmniejszy się wartość Twojej nieruchomości, choć same możliwości korzystania z niej w sposób dotychczasowy pozostaną niezmienne.

W pierwszym przypadku możesz wnioskować, by gmina wykupiła nieprzydatną z powodu uchwalenia planu nieruchomość lub jej część albo żądać od gminy odszkodowania. To Ty decydujesz, które roszczenie wybierasz. Pamiętaj jedynie, że ewentualne odszkodowanie będzie dotyczyć wyłącznie rzeczywiście poniesionej szkody, a już nie utraconych korzyści. Gmina w odpowiedzi na każde zgłoszone przez Ciebie roszczenie może zaproponować nieruchomość zamienną, ale to od Ciebie zależy, czy ofertę gminy przyjmiesz, czy pozostaniesz przy swoim roszczeniu.

Jeśli nie korzystasz z ww. roszczeń, ale Twoja nieruchomość już nie jest tyle warta, co przed uchwaleniem planu, możesz żądać od gminy wyłącznie odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości i tylko w razie jej zbycia, które jest warunkiem powstania roszczenia. Masz na zgłoszenie tego roszczenia pięć lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Dobre wiadomości:

 – Gmina ma od dnia złożenia wniosku jedynie 6 miesięcy na realizację Twoich roszczeń

 –  Identyczne uprawnienia przysługują Ci,  gdy jesteś nie właścicielem, a użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

Złe wiadomości: 

 – Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości spadnie, pomimo, że z  nieruchomości można korzystać w sposób dotychczasowy, ale właściciel nie ma zamiaru jej zbyć, roszczenie do gminy nie powstanie.

 – Jeżeli skutkiem wejścia w życie planu lub jego zmiany będzie wzrost wartość nieruchomości to Ty będzie musiał uiścić opłatę na rzecz gminy przy zbyciu nieruchomości, ale o tym innym razem…

dsc_0314

Powyżej jedna z takich „lokalizacji”, które sprawiają, że urlop masz za każdym razem, gdy tylko wyłączysz komórkę 🙂

Opłaty adiacenckie – gra na czas…

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, której wartość wzrosła z uwagi na dokonanie podziału (1) albo wybudowanie infrastruktury technicznej (2) przez gminę ( lub z jej udziałem),  „zyskiem” tym podzielisz się z gminą.

Wójt ( burmistrz czy prezydent) wyda decyzję ustalając w niej wysokość należnej gminie opłaty adiacenckiej.

Opłatę ustala się jako procent od różnicy między dotychczasową wartością nieruchomości ( przed ww. zdarzeniami), a jej wartością zwiększoną (po podziale albo zainwestowaniu przez gminę). Stawki procentowe ustala rada gminy, przy czym nie mogą one przekroczyć stawek maksymalnych wskazanych w ustawie.

Same decyzje i najczęstsze błędy popełniane przy jej wydaniu, to temat na odrębny  wpis. Dziś chciałabym ci zwrócić uwagę, na pewien szczegół, o którym nie wszyscy wiedzą.

Na decyzję nakładającą na właściciela obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej organ wykonawczy gminy ma ściśle określony ustawą czas. Po jego upływie nie będziesz musiał już opłaty uiszczać, bo upływ terminu stanie się skutecznym zarzutem każdego odwołania. Organ traci wówczas uprawnienie do nałożenia opłaty na właściciela.

Ciekawe jest to, że czas ten jest inny w zależności od tego, którego z wymienionych wyżej zdarzeń dotyczy decyzja ( podziału (1), czy inwestycji gminnych (2))

W przypadku opisanym w punkcie 1, a zatem, jeśli do zwiększenia wartości nieruchomości dojdzie z uwagi na podział nieruchomości ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

W przypadku opisanym w punkcie 2, a zatem, jeśli do zwiększenia wartości nieruchomości dojdzie z uwagi na stworzenie przez gminę warunków do podłączenia nieruchomości do  urządzeń infrastruktury technicznej albo do korzystania z wybudowanej drogi, wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od stworzenia tych warunków.

Spytasz, o jakiej różnicy piszę skoro i w jednym i w drugim przypadku okres jest ten sam  – 3 letni?

Zauważ, że upływ trzyletniego terminu, o którym mowa w pierwszym przypadku dotyczy ustalenia opłaty adiacenckiej, w drugim wydania decyzji.

(1) Ustalenie opłaty ma miejsce, gdy w obiegu prawnym istnieje decyzja ostateczna. Decyzję należy więc wydać, doręczyć stronie i odczekać na upływ terminu do złożenia odwołania, ewentualnie na rozstrzygnięcie organu II instancji. Wtedy dopiero opłata jest „ustalona”. W przypadku, gdy organ II instancji uchyli decyzję, gra rozpoczyna się od nowa, a termin biegnie. Jeżeli któregokolwiek z tych elementów organ nie zdąży zrobić przed upływem 3 letniego ustawowego terminu, decyzja upadnie, gdy ją zaskarżysz.

(2) W drugim przypadku w ciągu 3 lat wystarczy decyzję wydać. Nie musi ona stać się w tym czasie ostateczna. Wydanie decyzji to opatrzenie jej projektu podpisem organu lub osoby upoważnionej. Późniejsze ewentualne postępowanie przed organem II instancji, a nawet doręczenie decyzji, może już nastąpić po upływie ustawowego 3 letniego terminu. I tak decyzja będzie skuteczna, jeśli tylko nie zostanie wyeliminowana z obrotu (uchylona) z innych przyczyn.

Po co ustawodawcy takie rozróżnienie, nie pytaj. Nie wiem. Moim zdaniem nie jest niczym uzasadnione i nadal budzi kontrowersje.  Ale istnieje i od zmiany ustawy we wrześniu 2004 roku daje w praktyce organowi więcej czasu na nałożenie opłaty opisanej w punkcie drugim.