NIERUCHOMOŚCI

Użyczenie nieruchomości gminnej

Dziś na blogu zagadka logiczna, dotycząca użyczenia nieruchomości gminnej:

Wiesz zapewne, że Gmina jako osoba prawna może być (i co tu dużo mówić – zawsze jest) właścicielem nieruchomości. Nieruchomości te mogą być przedmiotem obrotu.

Gmina może je sprzedawać, oddawać w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczać, obciążać ograniczonymi prawami rzeczowymi, czyli gospodarować nimi, jak każdy właściciel, z niewielkimi ograniczeniami wynikającymi z przepisów prawa.

Gospodarowanie nieruchomościami Gminy w zakresie zwykłego zarządu wykonuje organ wykonawczy gminy tj. Wójt, Burmistrz lub Prezydent. Mówią o tym aż dwa niezależne od siebie przepisy, (art.30 ust. 2 pkt.3  ustawy o samorządzie gminnym i art.25 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Sprawy przekraczające zwykły zarząd należą z kolei do kompetencji Rady Gminy, która ustala zasady nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony (art.18 ust.2 pkt 9 lit.a ustawy o samorządzie gminnym).

Łatwo zauważyć, że w przepisie określającym wskazane wyżej kompetencje Rady Gminy nie ujęto wszystkich czynności, jakich przedmiotem mogą być nieruchomości gminne.

I tu dochodzimy do zagadki logicznej: Czemu ustawodawca pominął użyczenie nieruchomości gminnej jako czynność wymagającą zgody Rady Gminy?

Myślisz, że użyczenie po prostu umknęło uwadze ustawodawcy? Nie sądzę. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 23,  nakazuje przykładowo  Staroście uzyskiwać zgodę Wojewody nie tylko przy dzierżawie czy najmie, ale też przy użyczaniu nieruchomości Skarbu Państwa na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony.

Zauważ, że użyczenie nieruchomości gminnej jest w swych skutkach niemal identyczne jak jej wydzierżawienie. Według mnie jest nawet dalej idące, bo  nieodpłatne, a zatem nie wiąże się z żadnym przychodem po stronie Gminy.

Czemu wydzierżawiając na 5 lat nieruchomość gminną Wójt, Burmistrz, Prezydent Miasta ma obowiązek spytać swoją Radę Gminy o zgodę, a użyczając ją na te same 5 lat nie tylko nie musi, ale według niektórych organów nadzoru wręcz nie może o taką zgodę występować (uchwały takiej treści są unieważniane)?

Przecież w tym drugim wypadku również podejmuje decyzję o przeniesieniu posiadania nieruchomości na długi okres na podmiot trzeci i również nie będzie mógł z niej przez okres umowy korzystać, a różnica jest wyłącznie taka, że dodatkowo nie otrzyma za to żadnego wynagrodzenia.

A zatem czemu użyczenie nieruchomości gminnej wchodzi jeszcze w tak zwany zwykły zarząd, a dzierżawa już go przekracza?

Ot i taka zagadka.

Pozdrawiam wakacyjnie i nie pracuj za ciężko, chyba, że robisz to co kochasz. Wtedy, to co innego.

DSC00640

Przekazanie nieruchomości gminie

Do lipca 2006 roku każdy właściciel mógł na podstawie wówczas obowiązujących przepisów zrzec się własności nieruchomości. Była to jednostronna czynność prawna. Właściciel udawał się do Notariusza, gdzie bez udziału przedstawicieli gminy, oświadczał, że zrzeka się swojej własności na jej rzecz.

Nieruchomość, której właściciel w ten sposób się zrzekł, stawała się automatycznie własnością gminy, na obszarze której była położona.

Gmina nie mogła jej nie przyjąć. Razem z prawem własności dostawała także wszystkie obciążenia związane z nieruchomością, w wysokości równej wartości tej nieruchomości z chwili nabycia.

Był to wyjątkowy stan, w którym nowym właścicielem niechcianych nieruchomości, gmina zostawała bez własnej woli.

Nie ma się więc co dziwić, że Miasta protestowały, a trzy z nich (Toruń, Jastrzębie Zdrój i Knurów) zrobiły to tak skutecznie, że Trybunał Konstytucyjny podzielając ich argumentację uznał, że przepis stanowiący podstawę zrzeczenia jest niezgody z Konstytucją i traci moc z dniem 15 lipca 2006 roku.

Obecnie, nie ma już możliwości zrzeczenia się własności nieruchomości na rzecz gminy bez jej zgody. Takie zrzeczenie dopuszczalne jest wyłącznie, gdy dokonuje go samorządowa osoba prawna na rzecz gminy, która ją ustanowiła. Osoba fizyczna takiego uprawnienia nie ma.

W zamian za to ustawodawca wprowadził tzw. przekazanie nieruchomości. Jest to umowa, co prawda nadal o charakterze nieodpłatnym, ale umowa, a zatem jak w przypadku każdej umowy, zgoda gminy jest warunkiem przekazania nieruchomości.

Od umowy darowizny umowa przekazania nieruchomości różni się m.in. tym, że jako zasadę wprowadza brak odpowiedzialności przekazującego za jej wady – zarówno fizyczne, jak i prawne. Strony mogą jednak postanowić inaczej i nie miejmy złudzeń, często zgoda gmina będzie uzależniona od tych dodatkowych ustaleń.

Gdy gmina nie skorzysta z zaproszenia do zawarcia umowy w ciągu 3 miesięcy od jego złożenia,  umowę przekazania nieruchomości może zawrzeć Skarb Państwa. Zaproszenie należy więc wysłać ponownie, tym razem do miejscowego Starosty, który reprezentuje Skarb Państwa.

Jeśli Wójt, Burmistrz, Prezydent uzna, że warto nabyć zaoferowaną nieruchomość, w tym ustawowym czasie powinien przedstawić Radzie Gminy (Miejskiej) odpowiednią uchwałę. Wyrażając zgodę na nabycie nieruchomości przez gminę w trybie przekazania Rada powinna mieć przy tym informacje o ustaleniach dotyczących zasad odpowiedzialności, o których wspominałam wyżej.

W przypadku, gdy nieruchomość znajduje się wyjątkowo na terenie kilku gmin, przekazujący ma wybór, do której gminy skierować zaproszenie. W przypadku finalizacji umowy, może wówczas pojawić się problem, o którym pisałam już kiedyś tutaj.

A jeśli zależy Ci na przekazaniu nieruchomości tylko w przypadku, gdy zawarcie umowy uwolni cię od odpowiedzialności za jej wady, a gmina z zaproszenia chce skorzystać, ale uzależni je od wprowadzenia w umowę innych uregulowań co do tej kwestii?  Jeśli tylko ma obsługę prawną bądź pewien, że uzależni 🙂

Cóż, zawsze możesz wycofać się z zamiaru przekazania swej nieruchomości gminie bez konsekwencji zmiany swej decyzji.

zmierzch

Znasz zapewne tę zasadę nabywania nieruchomości, która mówi o tym, że najważniejsza jest lokalizacja działki. Ja dodałabym do tego jeszcze ustalenia planu miejscowego obejmującego działkę.

Plan miejscowy jest uchwalany przez Radę Gminy i zawiera wiążące ustalenia dotyczące przeznaczenia danego terenu  i warunków jego zagospodarowania oraz zabudowy. Jest konieczny, by w gminie panował ład przestrzenny, ale jego uchwalenie nie zawsze pociąga za sobą pozytywne skutki.

Czasem po uchwaleniu planu miejscowego korzystanie z własnej nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób stanie się niemożliwe albo będzie ograniczone.

Jeszcze częściej na skutek uchwalenia planu ulegnie zmniejszy się wartość Twojej nieruchomości, choć same możliwości korzystania z niej w sposób dotychczasowy pozostaną niezmienne.

W pierwszym przypadku możesz wnioskować, by gmina wykupiła nieprzydatną z powodu uchwalenia planu nieruchomość lub jej część albo żądać od gminy odszkodowania. To Ty decydujesz, które roszczenie wybierasz. Pamiętaj jedynie, że ewentualne odszkodowanie będzie dotyczyć wyłącznie rzeczywiście poniesionej szkody, a już nie utraconych korzyści. Gmina w odpowiedzi na każde zgłoszone przez Ciebie roszczenie może zaproponować nieruchomość zamienną, ale to od Ciebie zależy, czy ofertę gminy przyjmiesz, czy pozostaniesz przy swoim roszczeniu.

Jeśli nie korzystasz z ww. roszczeń, ale Twoja nieruchomość już nie jest tyle warta, co przed uchwaleniem planu, możesz żądać od gminy wyłącznie odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości i tylko w razie jej zbycia, które jest warunkiem powstania roszczenia. Masz na zgłoszenie tego roszczenia pięć lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Dobre wiadomości:

 – Gmina ma od dnia złożenia wniosku jedynie 6 miesięcy na realizację Twoich roszczeń

 –  Identyczne uprawnienia przysługują Ci,  gdy jesteś nie właścicielem, a użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

Złe wiadomości: 

 – Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości spadnie, pomimo, że z  nieruchomości można korzystać w sposób dotychczasowy, ale właściciel nie ma zamiaru jej zbyć, roszczenie do gminy nie powstanie.

 – Jeżeli skutkiem wejścia w życie planu lub jego zmiany będzie wzrost wartość nieruchomości to Ty będzie musiał uiścić opłatę na rzecz gminy przy zbyciu nieruchomości, ale o tym innym razem…

dsc_0314

Powyżej jedna z takich „lokalizacji”, które sprawiają, że urlop masz za każdym razem, gdy tylko wyłączysz komórkę 🙂

Opłaty adiacenckie – gra na czas…

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, której wartość wzrosła z uwagi na dokonanie podziału (1) albo wybudowanie infrastruktury technicznej (2) przez gminę ( lub z jej udziałem),  „zyskiem” tym podzielisz się z gminą.

Wójt ( burmistrz czy prezydent) wyda decyzję ustalając w niej wysokość należnej gminie opłaty adiacenckiej.

Opłatę ustala się jako procent od różnicy między dotychczasową wartością nieruchomości ( przed ww. zdarzeniami), a jej wartością zwiększoną (po podziale albo zainwestowaniu przez gminę). Stawki procentowe ustala rada gminy, przy czym nie mogą one przekroczyć stawek maksymalnych wskazanych w ustawie.

Same decyzje i najczęstsze błędy popełniane przy jej wydaniu, to temat na odrębny  wpis. Dziś chciałabym ci zwrócić uwagę, na pewien szczegół, o którym nie wszyscy wiedzą.

Na decyzję nakładającą na właściciela obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej organ wykonawczy gminy ma ściśle określony ustawą czas. Po jego upływie nie będziesz musiał już opłaty uiszczać, bo upływ terminu stanie się skutecznym zarzutem każdego odwołania. Organ traci wówczas uprawnienie do nałożenia opłaty na właściciela.

Ciekawe jest to, że czas ten jest inny w zależności od tego, którego z wymienionych wyżej zdarzeń dotyczy decyzja ( podziału (1), czy inwestycji gminnych (2))

W przypadku opisanym w punkcie 1, a zatem, jeśli do zwiększenia wartości nieruchomości dojdzie z uwagi na podział nieruchomości ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

W przypadku opisanym w punkcie 2, a zatem, jeśli do zwiększenia wartości nieruchomości dojdzie z uwagi na stworzenie przez gminę warunków do podłączenia nieruchomości do  urządzeń infrastruktury technicznej albo do korzystania z wybudowanej drogi, wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od stworzenia tych warunków.

Spytasz, o jakiej różnicy piszę skoro i w jednym i w drugim przypadku okres jest ten sam  – 3 letni?

Zauważ, że upływ trzyletniego terminu, o którym mowa w pierwszym przypadku dotyczy ustalenia opłaty adiacenckiej, w drugim wydania decyzji.

(1) Ustalenie opłaty ma miejsce, gdy w obiegu prawnym istnieje decyzja ostateczna. Decyzję należy więc wydać, doręczyć stronie i odczekać na upływ terminu do złożenia odwołania, ewentualnie na rozstrzygnięcie organu II instancji. Wtedy dopiero opłata jest „ustalona”. W przypadku, gdy organ II instancji uchyli decyzję, gra rozpoczyna się od nowa, a termin biegnie. Jeżeli któregokolwiek z tych elementów organ nie zdąży zrobić przed upływem 3 letniego ustawowego terminu, decyzja upadnie, gdy ją zaskarżysz.

(2) W drugim przypadku w ciągu 3 lat wystarczy decyzję wydać. Nie musi ona stać się w tym czasie ostateczna. Wydanie decyzji to opatrzenie jej projektu podpisem organu lub osoby upoważnionej. Późniejsze ewentualne postępowanie przed organem II instancji, a nawet doręczenie decyzji, może już nastąpić po upływie ustawowego 3 letniego terminu. I tak decyzja będzie skuteczna, jeśli tylko nie zostanie wyeliminowana z obrotu (uchylona) z innych przyczyn.

Po co ustawodawcy takie rozróżnienie, nie pytaj. Nie wiem. Moim zdaniem nie jest niczym uzasadnione i nadal budzi kontrowersje.  Ale istnieje i od zmiany ustawy we wrześniu 2004 roku daje w praktyce organowi więcej czasu na nałożenie opłaty opisanej w punkcie drugim.

drzewoDużo ostatnio się słyszy o ograniczeniach w obrocie ziemią. Zwykle przy tym wszyscy skupiają się na samych ograniczeniach, mniej na wyjątkach od ograniczeń, a najmniej na sposobach, by w zgodzie z prawem plany na nabycie wymarzonej nieruchomości zrealizować. Świetnie natomiast te zagadnienia tłumaczy na swoim blogu Mec. Iwo Fisz.

Ja chciałabym zwrócić Ci uwagę na zmiany, związane z wejściem w życie tych przepisów, a dotyczące zasiedzenia nieruchomości.

Zgodnie z dodanym 30 kwietnia br. nowym paragrafem do artykułu 172 kodeksu cywilnego nabyć przez zasiedzenie nieruchomość rolną (w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego) może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy i tylko, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Nieruchomość rolna, w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, to nieruchomość, która jest faktycznie lub może być, choćby potencjalnie, wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Należy przy tym pamiętać, że dla kwalifikacji gruntu jako rolnego, wpis w ewidencji gruntów nie ma znaczenia rozstrzygającego.

Jeżeli zatem zamierzasz zasiedzieć nieruchomość, która może być przeznaczona na cele rolnicze, powinieneś spełniać wymogi powalające uznać Cię za rolnika indywidualnego w rozumieniu ustawy. Wymogi te spełniasz, jeśli jesteś właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha i posiadasz kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat mieszkasz w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład twojego gospodarstwa rolnego, a także przez ten okres prowadzisz osobiście to gospodarstwo. Jeśli nabywasz prawo własności w drodze zasiedzenia wraz z małżonkiem, wystarczy gdy rolnikiem indywidualnym będzie jeden z małżonków.

Przy tych wyśrubowanych wymaganiach, drugi warunek z art.172 par.3 kodeksu cywilnego nie będzie pewnie stanowił w praktyce większej przeszkody. Zgodnie z nim Twoja nieruchomość wraz z tą nabywaną w drodze zasiedzenia nie może przekroczyć łącznie 300 ha.

Nowych przepisów dotyczących nabycia nieruchomości rolnej w drodze zasiedzenia nie stosuje się, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie nowych przepisów, a zatem do 30 kwietnia 2019 roku.

Jeżeli więc nie jesteś rolnikiem indywidualnym, a samoistnie posiadasz nieruchomość rolną, lepiej, żeby to Twoje samoistne posiadanie rozpoczęło się przed 30 kwietnia 1989 roku. Tylko w takim wypadku masz szansę na nabycie tej nieruchomości w tym trybie.

Nieliczni szczęściarze, samoistnie posiadają nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego, na cele inne niż rolne. Wówczas nieruchomości te nie są rolne w rozumieniu ustawy i nie dotyczy ich ograniczenie.

Istnieją  ponadto trzy rodzaje nieruchomości rolnych, do których nie stosuje się przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Są to:

  1. nieruchomości rolne, o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha
  2. grunty rolne zabudowane o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu 30 kwietnia br. zajęte były pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
  3. nieruchomości rolne, które w dniu 30 kwietnia br. w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone były na cele inne niż rolne.

Te nieruchomości nie będą podlegały ograniczeniom w obrocie, które przewiduje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. To czy będzie można się pokusić o złożenie wniosku dotyczącego zasiedzenia każdej z ww. nieruchomości przez „nierolnika”, w sytuacji gdyby wspomniany wyżej 3-letni okres przejściowy nie miał zastosowania, nie jest jednak wcale takie oczywiste, bo ograniczenia co do zasiedzenia nie wynikają z przepisów tej ustawy, a bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego. Ustawodawca zmieniając przepisy kodeksu cywilnego o zasiedzeniu,  w tym jednym przypadku nie odesłał (tak jak np. w przypadku sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, udziału w spadku obejmującego taką nieruchomość czy innych wprowadzonych wraz z nimi zmian) do przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a ograniczenia nałożył wprost w przepisach kodeksu cywilnego, posiłkując się wyłącznie definicjami nieruchomości rolnej i rolnika indywidualnego, zaczerpniętymi z tej ustawy. Sama jestem ciekawa orzecznictwa w tym zakresie, którego na razie z oczywistych względów nie ma.

Poza opisanymi wyżej, doniosłymi konsekwencjami wprowadzenia nowych przepisów, zmiana art. 172 k.c. to także test na czujność dla wszystkich prawników, którzy sądzili, że nic ich już w sprawach o zasiedzenie nie zaskoczy 🙂