Wysokość odszkodowania w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

Pozornie wszystko jest jasne:

Jeżeli nieruchomość wywłaszczona przed laty, za odszkodowaniem, podlega zwrotowi – oddane powinno być także odszkodowanie otrzymane wówczas z tego tytułu.

Odpowiedź na pytanie: w jakiej wysokości to odszkodowanie będzie ustalone, jest kluczowa dla każdego wywłaszczonego właściciela, ale chociaż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wprost wskazują zasady rozliczeń, okazuje się, że w praktyce kwestie te nadal budzą wiele kontrowersji.

Dzieje się tak, ponieważ ustawodawca zdecydował się wprowadzić niestandardowy sposób obliczania odszkodowania zwrotnego. Na czym polega ta niestandardowość?

Już wyjaśniam:

Zwykle, we wszelkiego rodzaju obliczeniach, opartych na przepisach prawa, górne granice należności stanowią ograniczenie kończące proces rozliczeń. W ustawie o gospodarce nieruchomościami, przyjęta przez ustawodawcę konstrukcja zakłada uczynienie tej górnej granicy jedynie punktem wyjścia do dalszych wyliczeń.

Dowody? Proszę bardzo: Załóżmy, że Pan Kowalski – czy pisałam już, że to mój ulubiony przykład 🙂 – był właścicielem nieruchomości, która została wywłaszczona, jeszcze przed dniem 5 grudnia 1990 roku. Obecnie, w wyniku zaistnienia wielu okoliczności, o których będzie jeszcze pewnie okazja opowiedzieć, ma on szansę na zwrot tej nieruchomości. Ponieważ jednak w chwili wywłaszczenia otrzymał pewną kwotę odszkodowania, zwrot nieruchomości będzie uzależniony od zwrotu owego odszkodowania, oczywiście po waloryzacji i zastosowaniu innych rozliczeń wynikających z ustawy.

I oto Pan Kowalski trafia na przepis art. 217 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami i z niego dowiaduje się, że osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości, zwracają odszkodowanie zwaloryzowane, w wysokości nie większej niż 50% aktualnej wartości tych nieruchomości.

Czy to oznacza, że Pan Kowalski znając aktualną wartość nieruchomości już może zakładać się  o wysokość odszkodowania zwrotnego?

Nie, ponieważ zgodnie z zapisami ustawy, dopiero tak ustalone odszkodowanie pomniejsza się lub (co ciekawe) powiększa, o kwotę różnicy w wartości nieruchomości z dnia zwrotu, w stosunku do tej wartości z dnia wywłaszczenia. Różnica ta może wynikać z działań na nieruchomości podjętych już po wywłaszczeniu np. z wyburzenia budynków poprzedniego właściciela lub posadowienia budynków  nowych.

Jeżeli wywłaszczenie dotyczyło nieruchomości zabudowanej, istniejące na nieruchomości budynki były zwykle wyburzane, pomimo, że ich wartość przekraczała nierzadko wartość gruntu. W takich przypadkach, opisany sposób rozliczeń, zakładający pomniejszenie i tak już zmniejszonej do połowy kwoty odszkodowania, jest dla byłych właścicieli korzystny i często prowadzi do tego, że odszkodowanie jest minimalne, a nawet zerowe. Znaleziony przez Pana Kowalskiego w/w przepis pasuje więc jak ulał.

Może się jednak przecież zdarzyć, że wartość nieruchomości wzrośnie. W takim przypadku pomniejszone do 50% aktualnej wartości nieruchomości odszkodowanie, zostanie powiększone o kwotę różnicy w wartości  i okaże się, że znaleziony przez Pana Kowalskiego w/w przepis stanie się trochę niespełnioną obietnicą.

Z tego właśnie względu, pojawiły się w praktyce poglądy, że wskazana w art.217 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami górna granica odszkodowania ma zastosowanie dopiero po zakończeniu całości rozliczeń i dokonaniu ewentualnych pomniejszeń i zwiększeń, ale prawomocne dziś już wyroki sądów administracyjnych skutecznie te poglądy zwalczyły.

{ 7 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Rafał Marzec 24, 2015 o 13:42

Uff, już myślałem, że ten blog zawiesił działalność a to przecież jeden z najlepszych prawnych blogów w sieci. Cóż, polskie przepisy na siłę równają matematycznie w dół, do szkoły podstawowej, czyli dążą aby obliczenia sprowadzały się do podstawienia danych do wzoru. W efekcie coś, co jest tak naprawdę prostym algorytmem, jest opisywane potocznymi słowami w sposób wielokrotnie bardziej skomplikowany – wzorami które na siłę muszą wykorzystywać tylko dodawanie, mnożenie, dzielenie i najprostsze procenty (błagam – proszę tylko nie rozpoczynać tematu umiejętności procentowania w administracji).

A ja mam pytanie z innej beczki, ale z dostawy beczek z napisem „praktyczne i powszechne patologie w administracji”. Postępowanie skargowe. Strona składa skargę na oczywisty błąd formalny pracownika organu wraz z innymi zarzutami z k.p.a. wynikającymi właśnie z tego błędu. Przełożony tego pracownika odpowiada w taki sposób: opisuje stan istniejący faktyczny, potwierdza wystąpienie błędu, i nie uzasadniając prawnie – odrzuca skargę. Nie odnosi się do pozostałych zarzutów. I teraz tak – mógłbym przytoczyć wiele takich przykładów, ale pytanie jest jedno – co dalej z tym robić? Kolejna skarga gdzieś? Jakieś zażalenie na Berdyczów? Przecież tu jest coś nie tak, ten system ma działać i uczyć się na własnych błędach a jest to niemożliwe, jeśli albo urzędnik jest zawsze bezbłędny albo jest totalne przyzwolenie na błędy formalne urzędników?

Odpowiedz

Iwona Kowalska Marzec 26, 2015 o 15:31

Świetne pytanie. Z odpowiedzią wartą samodzielnego wpisu. Właśnie go zamieszczam.

Odpowiedz

Gosia Sierpień 26, 2016 o 15:01

Witam
Co w przypadku gdy wywłaszczona nieruchomość przeszła po 90 r. na własność gminy na podstawie decyzji komunalizacyjnej ale po kilku latach decyzją Sądu wróciła do spadkobiercy, który zostal wpisany do księgi wieczystej jak właściciel. Czy tadecyzja komunalizacyjna automatycznie sama przestaje obowiązywać? czy moze jest konieczne aby osoba wpisana do kw jako właściciel sama wystosowała wniosek o jej uniewaznienie?

Odpowiedz

Iwona Kowalska Sierpień 30, 2016 o 22:24

Pani Gosiu, trudno odpowiedzieć na to pytanie, gdy nie wiadomo, jaki jest dokładnie stan faktyczny, np. co to za „decyzja” Sądu. Żadna decyzja nie przestaje obowiązywać automatycznie, nawet jeśli posiada wady. Musi zostać unieważniona. Jednocześnie nie zawsze jest konieczne unieważnienie decyzji komunalizacyjnej, by Sąd mógł przyznać prawo własności do objętej nią nieruchomości innej osobie. Można przykładowo taką skomunalizowaną nieruchomość zasiedzieć i właścicielem będzie osoba prywatna, pomimo ważnej decyzji komunalizacyjnej. Nie wiem, czego dotyczyło postępowanie sądowe, o którym Pani pisze, ale jeśli na podstawie orzeczenia Sądu wydanego już w trakcie istnienia w obiegu prawnym ostatecznej decyzji komunalizacyjnej, prawo własności zostało przyznane Pani i jest Pani wpisana w KW, to Pani prawo wydaje się tą decyzją niezagrożone. W razie wątpliwości, jak zawsze odsyłam do prawnika w „realu”. Bez analizy dokumentów, a zwłaszcza orzeczenia Sądu stanowiącego podstawę wpisu w księgę wieczystą trudno więcej pomóc. Pozdrawiam.

Odpowiedz

Gosia Wrzesień 1, 2016 o 14:15

Witam
Bardzo dziękuje za odpowiedź. Przepraszam także za błędy typu literówki w moim poprzednim poście. Sprawa wygląda tak, że w trakcie trwania decyzji komunalizacyjnej, która została wydana po 90 roku o nieruchomość upomniał się spadkobierca właścicieli, którzy po wojnie musieli ją opuścić. Decyzją Sądu po 2000 r. spadkobierca został wpisany do kw jako właściciel, a Gmina jak i Skarb Państwa zostały wykreślone. I moje pytanie brzmi czy w takiej sytuacji z wnioskiem o unieważnienie tej decyzji komunalizacyjnej musi wystąpić spadkobierca wpisany w kw czy automatycznie ta decyzja przestaje obowiązywać skoro Sąd w trakcie jej trwania nakazał wykreślenie gminy i wpisanie spadkobiercy, jest też adnotacja że wpis ten nie jest zaskarżalny.

Odpowiedz

katarzyna Luty 18, 2017 o 18:29

czemu Pani nie odpowiada na zadane pytania

Odpowiedz

Iwona Kowalska Luty 20, 2017 o 10:55

Blog nie ma na celu udzielania porad prawnych, a odpowiedzi na komentarze nie mają charakteru obowiązkowego. Z tych względów nie na każdy komentarz odpowiadam, ale jak widać powyżej staram się 🙂 Pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: