Ograniczenia w obrocie ziemią, a zasiedzenie

Dużo ostatnio się słyszy o ograniczeniach w obrocie ziemią. Zwykle przy tym wszyscy skupiają się na samych ograniczeniach, mniej na wyjątkach od ograniczeń, a najmniej na sposobach, by w zgodzie z prawem plany na nabycie wymarzonej nieruchomości zrealizować. Świetnie natomiast te zagadnienia tłumaczy na swoim blogu Mec. Iwo Fisz.

Ja chciałabym zwrócić Ci uwagę na zmiany, związane z wejściem w życie tych przepisów, a dotyczące zasiedzenia nieruchomości.

Zgodnie z dodanym 30 kwietnia br. nowym paragrafem do artykułu 172 kodeksu cywilnego nabyć przez zasiedzenie nieruchomość rolną (w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego) może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy i tylko, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Nieruchomość rolna, w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, to nieruchomość, która jest faktycznie lub może być, choćby potencjalnie, wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Należy przy tym pamiętać, że dla kwalifikacji gruntu jako rolnego, wpis w ewidencji gruntów nie ma znaczenia rozstrzygającego.

Jeżeli zatem zamierzasz zasiedzieć nieruchomość, która może być przeznaczona na cele rolnicze, powinieneś spełniać wymogi powalające uznać Cię za rolnika indywidualnego w rozumieniu ustawy. Wymogi te spełniasz, jeśli jesteś właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha i posiadasz kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat mieszkasz w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład twojego gospodarstwa rolnego, a także przez ten okres prowadzisz osobiście to gospodarstwo. Jeśli nabywasz prawo własności w drodze zasiedzenia wraz z małżonkiem, wystarczy gdy rolnikiem indywidualnym będzie jeden z małżonków.

Przy tych wyśrubowanych wymaganiach, drugi warunek z art.172 par.3 kodeksu cywilnego nie będzie pewnie stanowił w praktyce większej przeszkody. Zgodnie z nim Twoja nieruchomość wraz z tą nabywaną w drodze zasiedzenia nie może przekroczyć łącznie 300 ha.

Nowych przepisów dotyczących nabycia nieruchomości rolnej w drodze zasiedzenia nie stosuje się, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie nowych przepisów, a zatem do 30 kwietnia 2019 roku.

Jeżeli więc nie jesteś rolnikiem indywidualnym, a samoistnie posiadasz nieruchomość rolną, lepiej, żeby to Twoje samoistne posiadanie rozpoczęło się przed 30 kwietnia 1989 roku. Tylko w takim wypadku masz szansę na nabycie tej nieruchomości w tym trybie.

Nieliczni szczęściarze, samoistnie posiadają nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego, na cele inne niż rolne. Wówczas nieruchomości te nie są rolne w rozumieniu ustawy i nie dotyczy ich ograniczenie.

Istnieją  ponadto trzy rodzaje nieruchomości rolnych, do których nie stosuje się przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Są to:

1. nieruchomości rolne, o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha
2. grunty rolne zabudowane o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu 30 kwietnia br. zajęte były pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
3. nieruchomości rolne, które w dniu 30 kwietnia br. w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone były na cele inne niż rolne.

Te nieruchomości nie będą podlegały ograniczeniom w obrocie, które przewiduje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. To czy będzie można się pokusić o złożenie wniosku dotyczącego zasiedzenia każdej z ww. nieruchomości przez „nierolnika”, w sytuacji gdyby wspomniany wyżej 3-letni okres przejściowy nie miał zastosowania, nie jest jednak wcale takie oczywiste, bo ograniczenia co do zasiedzenia nie wynikają z przepisów tej ustawy, a bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego. Ustawodawca zmieniając przepisy kodeksu cywilnego o zasiedzeniu,  w tym jednym przypadku nie odesłał (tak jak np. w przypadku sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, udziału w spadku obejmującego taką nieruchomość czy innych wprowadzonych wraz z nimi zmian) do przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a ograniczenia nałożył wprost w przepisach kodeksu cywilnego, posiłkując się wyłącznie definicjami nieruchomości rolnej i rolnika indywidualnego, zaczerpniętymi z tej ustawy. Sama jestem ciekawa orzecznictwa w tym zakresie, którego na razie z oczywistych względów nie ma.

Poza opisanymi wyżej, doniosłymi konsekwencjami wprowadzenia nowych przepisów, zmiana art. 172 k.c. to także test na czujność dla wszystkich prawników, którzy sądzili, że nic ich już w sprawach o zasiedzenie nie zaskoczy 🙂