Ograniczenia w obrocie ziemią, a zasiedzenie

drzewoDużo ostatnio się słyszy o ograniczeniach w obrocie ziemią. Zwykle przy tym wszyscy skupiają się na samych ograniczeniach, mniej na wyjątkach od ograniczeń, a najmniej na sposobach, by w zgodzie z prawem plany na nabycie wymarzonej nieruchomości zrealizować. Świetnie natomiast te zagadnienia tłumaczy na swoim blogu Mec. Iwo Fisz.

Ja chciałabym zwrócić Ci uwagę na zmiany, związane z wejściem w życie tych przepisów, a dotyczące zasiedzenia nieruchomości.

Zgodnie z dodanym 30 kwietnia br. nowym paragrafem do artykułu 172 kodeksu cywilnego nabyć przez zasiedzenie nieruchomość rolną (w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego) może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy i tylko, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Nieruchomość rolna, w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, to nieruchomość, która jest faktycznie lub może być, choćby potencjalnie, wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Należy przy tym pamiętać, że dla kwalifikacji gruntu jako rolnego, wpis w ewidencji gruntów nie ma znaczenia rozstrzygającego.

Jeżeli zatem zamierzasz zasiedzieć nieruchomość, która może być przeznaczona na cele rolnicze, powinieneś spełniać wymogi powalające uznać Cię za rolnika indywidualnego w rozumieniu ustawy. Wymogi te spełniasz, jeśli jesteś właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha i posiadasz kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat mieszkasz w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład twojego gospodarstwa rolnego, a także przez ten okres prowadzisz osobiście to gospodarstwo. Jeśli nabywasz prawo własności w drodze zasiedzenia wraz z małżonkiem, wystarczy gdy rolnikiem indywidualnym będzie jeden z małżonków.

Przy tych wyśrubowanych wymaganiach, drugi warunek z art.172 par.3 kodeksu cywilnego nie będzie pewnie stanowił w praktyce większej przeszkody. Zgodnie z nim Twoja nieruchomość wraz z tą nabywaną w drodze zasiedzenia nie może przekroczyć łącznie 300 ha.

Nowych przepisów dotyczących nabycia nieruchomości rolnej w drodze zasiedzenia nie stosuje się, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie nowych przepisów, a zatem do 30 kwietnia 2019 roku.

Jeżeli więc nie jesteś rolnikiem indywidualnym, a samoistnie posiadasz nieruchomość rolną, lepiej, żeby to Twoje samoistne posiadanie rozpoczęło się przed 30 kwietnia 1989 roku. Tylko w takim wypadku masz szansę na nabycie tej nieruchomości w tym trybie.

Nieliczni szczęściarze, samoistnie posiadają nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego, na cele inne niż rolne. Wówczas nieruchomości te nie są rolne w rozumieniu ustawy i nie dotyczy ich ograniczenie.

Istnieją  ponadto trzy rodzaje nieruchomości rolnych, do których nie stosuje się przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Są to:

  1. nieruchomości rolne, o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha
  2. grunty rolne zabudowane o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu 30 kwietnia br. zajęte były pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
  3. nieruchomości rolne, które w dniu 30 kwietnia br. w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone były na cele inne niż rolne.

Te nieruchomości nie będą podlegały ograniczeniom w obrocie, które przewiduje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. To czy będzie można się pokusić o złożenie wniosku dotyczącego zasiedzenia każdej z ww. nieruchomości przez „nierolnika”, w sytuacji gdyby wspomniany wyżej 3-letni okres przejściowy nie miał zastosowania, nie jest jednak wcale takie oczywiste, bo ograniczenia co do zasiedzenia nie wynikają z przepisów tej ustawy, a bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego. Ustawodawca zmieniając przepisy kodeksu cywilnego o zasiedzeniu,  w tym jednym przypadku nie odesłał (tak jak np. w przypadku sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, udziału w spadku obejmującego taką nieruchomość czy innych wprowadzonych wraz z nimi zmian) do przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a ograniczenia nałożył wprost w przepisach kodeksu cywilnego, posiłkując się wyłącznie definicjami nieruchomości rolnej i rolnika indywidualnego, zaczerpniętymi z tej ustawy. Sama jestem ciekawa orzecznictwa w tym zakresie, którego na razie z oczywistych względów nie ma.

Poza opisanymi wyżej, doniosłymi konsekwencjami wprowadzenia nowych przepisów, zmiana art. 172 k.c. to także test na czujność dla wszystkich prawników, którzy sądzili, że nic ich już w sprawach o zasiedzenie nie zaskoczy 🙂

 

{ 7 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Aguisa Listopad 4, 2016 o 21:52

„Nowych przepisów dotyczących nabycia nieruchomości rolnej w drodze zasiedzenia nie stosuje się, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie nowych przepisów, a zatem do 30 kwietnia 2019 roku.”
Chyba 2013 roku 😉
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Iwona Kowalska Listopad 8, 2016 o 16:38

Trzy lata od dnia wejścia w życie ustawy mijają 30 kwietnia 2019 roku. Zasiedzenia kończące się przed ich upływem, można prowadzić na dotychczasowych zasadach. To możliwość dla wszystkich posiadaczy samoistnych, zaskoczonych nowymi przepisami, aby uregulowali stan prawny posiadanych nieruchomości. Pozdrawiam.

Odpowiedz

Gosia Styczeń 19, 2017 o 11:04

No właśnie ciekawe te 3 lata. Jedno mówi prawo, drugie jest w praktyce. No zobaczymy

Odpowiedz

Lucy Lipiec 5, 2017 o 09:01

Wielkie dzięki Droga Pani za wyjaśnienie tego problemu – sama jestem ciekawa bo po dwóch rozprawach widzę to w czarnych kolorach – ciekawe co zdecyduje Sędzia – bo zastawia się nowymi przepisami i ciągle powtarza że nie ma podstaw bo nie jestem rolnikiem, itp., nic nie wspomniał o tym okresie przejściowym i o tym, o czym Pani pisze – mam cień nadziei, że weźmie to pod uwagę – ogłoszenie postanowienia Sądu mam poznać w połowie lipca br. to napiszę 😉 Jak będzie wyrok mogę opisać sytuację teraz nie będę zajmować miejsca 😉 Pozdrowienia

Odpowiedz

Lucy Lipiec 5, 2017 o 09:24

czy w świetle tej nowej ustawy można kogoś uznać za rolnika jeżeli z wymienionych wymagań spełnia tylko to, że posiada własność (przepisane aktem notarialnym pole o pow. ok 1,5 ha) w innej gminie niż ta gdzie jest grunt, który chce zasiedzieć? Wniosek o zasiedzenie dotyczy łąk o pow. ok. 0,6 ha i lasu o pow ok. 0,2 ha. Czy te 5 lat prowadzenia osobiście gospodarstwa musi być okresem ostatnich 5 lat licząc od daty złożenia wniosku? czy chodzi o 5 lat prowadzenia gospodarstwa w ciągu tego 30 lub 20 letniego okresu zasiedzenia? Czy łąka pod to podlega? Sędzia wspomniał że koszenie i zbieranie trawy to nie prowadzenie działalności czy gospodarstwa ?? a co można innego robić na złej klasy glebie?

Odpowiedz

Iwona Kowalska Lipiec 5, 2017 o 15:42

Biorąc pod uwagę przepisy przejściowe i fakt, że już złożyła Pani wniosek o zasiedzenie, a zatem zapewne termin konieczny do zasiedzenia upłynął już jakiś czas temu, odpowiedzi na Pani pytania,
(zbyt szczegółowe na odpowiedź na blogu) mogą nie mieć znaczenia. Sugerowałabym jednak nie czekać na orzeczenie końcowe, a już w chwili obecnej poprzeć wniosek brzmieniem art. 14 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 585) Pozdrawiam i życzę powodzenia.

Odpowiedz

Lucy Lipiec 7, 2017 o 12:20

Dziękuję Pani bardzo za odpowiedź życzę miłego dnia i również pozdrawiam serdecznie 😉

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: